Как сообщила ипотечная компания Freddie Mac, на неделе, завершившейся 8 августа, средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита в США выросла до 6,34%, по сравнению с 6,14% на предыдущей неделе. Ставка поднялась до самого высокого уровня после недели, закончившейся 2 августа 2002 г., когда она составила 6,43%. На неделе, закончившейся 8 августа, ставка 30-летнего ипотечного кредита повысилась седьмую неделю подряд и вторую неделю подряд превысила 6%. На предыдущей неделе ставка поднялась выше 6% впервые после декабря 2002 г.. Ставка 30-летнего ипотечного кредита продержалась на уровне ниже 6% в течение 31 недели, что стало совершенно беспрецедентным случаем за всю историю регистрации ставки компанией Freddie Mac. До 2003 г. максимально длинный период, за который ставка оставалась ниже 6%, составлял четыре недели. Freddie Mac начала регистрировать ставки 30-летнего ипотечного кредита в апреле 1971 г., а 15-летнего - в августе 1991 г.
Средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита повысилась на прошедшей неделе до 5,66%, по сравнению с 5,44% на предыдущей неделе. Ставка повысилась восьмую неделю подряд и поднялась до самого высокого уровня после недели, закончившейся 25 октября 2002 г., когда она равнялась 5,70%.
Год назад средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита равнялась 6,31%, а 15-летнего ипотечного кредита - 5,69%. Год 2002 был рекордным для рынка ипотечного кредитования и рынка жилья в США.
Ипотечные ставки в общем случае зависят от доходности долгосрочных казначейских облигаций США. Минимальные значения ипотечных ставок за всю историю их регистрации Freddie Mac были зафиксированы в середине июня, в период максимального бума на рынке казначейских облигаций, когда их доходность упала до самых низких за последние 45 лет уровней. Повышение ипотечных ставок в последние семь-восемь недель было связано с ростом доходности казначейских облигаций, который, в свою очередь, был вызван появлением признаков улучшения ситуации в американской экономике и реакцией инвесторов на решение ФРС от 25 июня о понижении ставки по федеральным фондам, базовой ставки в финансовой системе США, только на 0,25 процентного пункта, а не на более агрессивную величину 0,50 процентного пункта. ФРС сопроводила свое решение относительно оптимистичным заявлением, которое было воспринято инвесторами как сигнал, что монетарные власти США больше не станут понижать ставку в текущем бизнес-цикле, и пик стоимости казначейских облигаций, по всей видимости, остался позади.
В конце июля рост доходности казначейских облигаций ускорился в связи с массовыми продажами долгосрочных госбумаг держателями ипотечных облигаций, которые таким образом улучшали дюрацию (временной параметр) своих портфелей, и напряженностью на рынке госдолга в преддверии аукционов казначейства США по размещению новых выпусков. В результате, ипотечные ставки подскочили, как показали приведенные выше данные Freddie Mac.
Но из трех аукционов казначейства, состоявшихся на неделе 4 - 8 августа, два последних прошли успешно, что позволило инвесторам почувствовать себя увереннее и спокойнее. Кроме того, снизилась активность продаж казначейских облигаций со стороны держателей ипотечных бумаг, которые, возможно, завершили или близки к завершению коррекции своих портфелей. В результате, рынок казначейских облигаций во второй половине недели 4 - 8 августа стабилизировался, но это обстоятельство еще не успело отразиться на средней величине ипотечных ставок, рассчитываемой Freddie Mac.
На данный момент ипотечные ставки все еще остаются на низких исторических уровнях. Но когда, или если, ипотечные ставки существенно повысятся в условиях ускорения экономического роста, это должно привести к снижению активности на рынке жилья и в сфере рефинансирования ипотечных кредитов. К настоящему времени, повышение ипотечных ставок по сравнению с июньскими минимумами ослабило активность в сфере рефинансирования, но повысило активность в сфере оформления ипотечных кредитов (по данным Ассоциации ипотечных банкиров, MBA) и в жилищном строительстве (по данным домостроительной компании Toll Brothers).
MBA сообщила в среду, что на неделе, закончившейся 1 августа, значительно увеличилось число желающих получить кредит на покупку дома. Индекс MBA, отражающий уровень подачи заявлений на оформление ипотечного кредита, на неделе, закончившейся 1 августа, вырос на 6,9% по сравнению с предыдущей неделей и составил 456,4. Индекс поднялся почти до рекордного значения. Его исторический максимум был зафиксирован на неделе, закончившейся 30 мая, когда он равнялся 460,5. Согласно комментариям MBA, толчком для повышения активности по оформлению ипотечных кредитов стал рост доходности казначейских облигаций США и связанный с ним рост ипотечных ставок. Американцы ринулись подавать заявки на ипотечные кредиты, стремясь воспользоваться все еще низкими ипотечными ставками, пока они не выросли на значительную величину. Между тем, индекс MBA, отражающий активность в сфере рефинансирования ипотечных кредитов, на неделе, закончившейся 1 августа, понизился на 2,4% по сравнению с предыдущей неделей и составил 4047,5. Это самое низкое значение индекса после недели, закончившейся 6 декабря 2002 года - рекордного года для рефинансирования и рынка жилья. Исторический максимум для данного показателя был зафиксирован на неделе, закончившейся 30 мая, когда он равнялся 9977,8. Но, хотя индекс рефинансирования упал более чем вдвое по сравнению с максимумом, он остался на очень высоком уровне. В ипотечной индустрии считается, что значения индекса MBA выше 3500 указывают на бум в рефинансировании. Рефинансирование ипотечных кредитов является важным фактором улучшения финансового положения американцев и положительно влияет на уровень их расходов. Рефинансирование позволяет домовладельцам уменьшить ежемесячные процентные выплаты по ипотеке и получить дополнительный дешевый кредит.
Компания Toll Brothers, специализирующаяся на строительстве жилых домов высокой ценовой категории, сообщила в среду, что, по предварительным оценкам, ее доходы от домостроения выросли в III финансовом квартале на 20% по сравнению с тем же кварталом прошлого года. Отчет за III финансовый квартал, закончившийся 31 июля, будет опубликован 26 августа. По словам Toll, с середины июня, т.е. с момента, когда доходность казначейских облигаций достигла 45-летнего минимума и развернулась вверх, спрос на дорогое жилье не уменьшился, а наоборот, вырос. Toll полагает, что американцы, которые выжидали с покупкой жилья, теперь поспешили воспользоваться все еще низкими ипотечными ставками, пока те существенно не повысились. Но главную причину роста бизнеса компания видит в увеличении числа состоятельных семей. Средняя цена односемейного дома Toll составляет $500 тысяч.
Но, в любом случае, с повышением ипотечных ставок специалисты ожидают снижения уровня продаж жилых домов во второй половине года по сравнению с первой. "Продажи домов во втором полугодии не будут такими активными, но мы все равно увидим новый годовой рекорд", - сказал на прошедшей неделе Дэвид Лири (David Lereah), главный экономист Национальной ассоциации риэлторов NAR. По прогнозам Лири, в 2003 г. продажи новых односемейных жилых домов в Америке составят 992 тысячи единиц, а продажи односемейных домов на вторичном рынке достигнут 5,65 млн. Оба показателя станут рекордными//www.k2kapital.com